2021-05-02 08:15:03
#اقتصاد
آشنایی با بازار املاک
بین ارزان ترین و گران ترین منطقه در استان تهران، فاصله ای تقریبا ١٠ برابری وجود دارد.
متوسط دلاری قیمت مسکن در تهران در دهه گذشته بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. در این سال ها قیمت مسکن همواره با تاخیر نسبت به دلار حرکت داشته است. این عقب ماندگی قیمتی، هر ۵-۴ سال یکبار با جهش قیمت مسکن جبران شده و در سال های ۷۱، ۷۶، ۸۳، ۸۸ و ۹۴ نرخ رشد قیمت مسکن منفی بوده است.
قیمت ملک در ۲۶ سال گذشته ۴۰۰ برابر شده است.
تا سال ۱۴۰۵ نیاز به حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی جدید و بازسازی ۴ میلیون واحد فرسوده داریم.
در بازار مسکن به سبب سرمایه بر بودن و نقدشوندگی کمتر نسبت به بازار خودرو، ارز و طلا، حرکت قیمت ها با تاخیر مشاهده می شود. رشد بازار ملک و البته اجاره همواره بعد از رشد بورس، دلار و طلا قرار داشته است. این یعنی اگر فردی فقط با رویکرد کسب بازده به سرمایه گذاری در املاک نگاه کند در طی طولانی مدت از بازارهای دیگر عقب تر است.
اما با این داده ها چرا بسیاری هنوز سرمایه گذاری در ملک و املاک را ترجیح می دهند؟
۱. ریسک کمتر
۲. دستکاری دولت کمتر
۳. ذینفعان قوی دارد
۴. آرامش خاطر به بار می آورد و قابلیت استفاده دارد
۵. قابلیت ایجاد وثیقه دارد
پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است. پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می‌دهد. پایان کار ساختمان پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است.
اجاره دادن خانه بلافاصله پس از خرید آن، یکی از راه کارهایی است که برخی افراد مجبور به استفاده از آن می شوند. زمانی که مجموع پول نقد و وام برای خرید خانه کم است می توان از این راهکار استفاده کرد.
بدین ترتیب مهم است خانه ای که خریداری می شود، به چه قیمتی اجاره (رهن) می رود. نسبت رهن به خرید در مناطق مختلف هر شهر، میزان متفاوتی دارد که معمولا از عددی میان ۰.۰۶ تا ۰.۲ در نوسان است. به بیان دیگر می توان بین ۶ تا ۲۰ درصد قیمت خرید ملک را از طریق رهن آن، تامین کرد. همان گونه که می بینید این دامنه، بسیار بزرگ و عددی که به دست می دهد، تاثیرگذار است. به همین دلیل مهم است که در کدام ناحیه از هر شهر، ملکی خریداری می شود.
بررسی نسبت طلایی رهن به خرید یکی از مهم ترین ارکان در تصمیم گیری برای خرید اولین ملک و یا سرمایه گذاری است. اولا به شما کمک می کند که از محل رهن، رهنی که در اقتصاد ایران تورم آن را نابود می کند، بتوانید دارایی با ارزش بالاتر بخرید و همچنین در غیر این صورت به شما در خلق نقدینگی برای سرمایه گذاری کمک می کند.
همچنین این شاخص می تواند رونق بازار در مناطق مختلف را نشان دهد. بدین ترتیب که هر چه نسبت اجاره به قیمت خرید بالاتر باشد، معاملات بیشتری در آن منطقه انجام خواهد شد.
نسبت رهن به خرید کدام مناطق تهران بیشتر است؟
منطقه ۱: --> ۰.۰۸۸
منطقه ۲: --> ۰.۱۳۵
منطقه ۳: --> ۰.۱۱۷
منطقه ۴: --> ۰.۱۲۷
منطقه ۵: --> ۰.۱۶۹
منطقه ۶: --> ۰.۱۵۸
منطقه۷: --> ۰.۱۷۳
منطقه ۸: --> ۰.۱۴۵
منطقه ۹: --> ۰.۲۲۶
نسبت قیمت به رهن به طور متوسط ۱۶ می باشد و قیمت ها معمولا به سمت این عدد تعدیل می گردد.
در شرایط چشم انداز تورم بالا، ادامه تحریم ها و روشن نبودن آینده، بازار ملک ممکن است وارد فاز رکودی شود اما این رکود توام با تورم خواهد بود، همانند تیر ماه ۹۹.
همچنین، رشد نسبت قیمت زمین به واحد مسکونی، تورم و افزایش قیمت مصالح، تمایل کم سازندگان به تولید، میزان کم عرضه افقی و دسترسی به زمین و میزان کم عرضه عمودی و تراکم فروشی، موید پیش بینی فوق است.
همین یک کانال کافیست
@ElmeBazar
29 views05:15
ع
