توپولی

2022-06-14 18:43:20 وضعیت ناکارآمد بازار مسکن و تعادل نحس

برای بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا نگاهی به آمار رسمی داشته باشیم:

تعداد واحد های مسکونی در سال های 85 ، 90، 95 به ترتیب 90، 105 ، 113 درصد خانوارها را پوشش میداد . این رقم برای سال 99 هم حدودا 111 درصد است. این یعنی هم اکنون تعداد واحدهای مسکونی حداقل 10 درصد بیشتر از خانوارهای کشور است (در صورتیکه در سال های گذشته با توجه به آمار ارائه شده تعداد واحدهای مسکونی به صورت معناداری از تعداد خانوار کمتر بوده است). طی همین مدت نیز متوسط قیمت هر واحد مسکونی بیش از 40 برابرافزایش داشته است.

از سوی دیگر با نگاهی به شاخص "قیمت به اجاره" در ایران و گپ ایجاد شده آن با نسبت متعادل این شاخص (حدود 15) متوجه افزایش نسبی قیمت مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها میشویم.

اما تعادل نحس در بازار مسکن:
این نوع خاص از تعادل به معنای این است که عرضه مسکن موجود به جای اینکه در خدمت تقاضای مصرفی باشد، پاسخگوی تقاضای سرمایه گذاری شده است. در واقع افزایش شدید قیمت نسبی مسکن باعث شده است شاهد خروج تدریجی تقاضای مصرفی از بازار و جایگزینی آن با تقاضای سرمایه‌ای باشیم که این موضوع به تدریج بخش ساخت‌و‌ساز را در خدمت تقاضای سرمایه‌ای قرار می‌دهد.

تقاضای سرمایه ای مسکن در ایران نیز بدلیل کیفیت نامناسب سیاست گذاری در سال های اخیر همواره بخش قابل توجهی از پس اندازهای حقیقی وحقوقی را به خود جذب کرده است و همین موضوع باعث شده افراد به جای خلق ارزش افزوده در فعالیت های اقتصادی بدنبال سودگیری از همین بازار باشند.

ادامه روند موجود در بازار مسکن نه تنها رفاه خانوارها را کاهش خواهد داد بلکه در میان مدت نظام خلق ثروت را هم تخریب میکند. راهکار عبور از این وضعیت هم یک راهکار جامع است که نیازمند بهبود کیفیت همه سیاستگذاری‌ها اعم از سیاست پولی، سیاست مالیاتی و سیاست ارزی است. باز کردن / نظر دهید

2022-06-14 12:17:39 اطلاعات عمومی

رابطه اوراق قرضه و نرخ بهره

اگر معامله گر بازار فارکس باشید، به اهمیت نرخهای بهره در اقتصاد کلان کاملا واقف هستید. در حقیقت نرخ بهره مبلغی است که قرض دهنده از قرض گیرنده، کسر می کند. از نقطه نظر فاندامنتال، یکی از اخبار بسیار مهم با شدت تاثیر بالا، اخبار مربوط به نرخ بهره است.

سرمایه گذاران بازار اوراق قرضه هم مثل خیلی از معامله گران دیگر، سعی دارند تا نهایت سود را از سرمایه گذاری شان، ببرند. برای رسیدن به این مهم، آنها باید مدام چشمشان به نوسانات هزینه های قرض گرفتنشان باشد.

به عنوان مثال در بازار فارکس، افزایش یا کاهش نرخهای بهره باعث قوی تر یا ضعیف تر شدن ارز کشور مورد نظر می شود. حال باید دید این افزایش یا کاهش نرخ بهره، چه تاثیری در مارکت اوراق قرضه دارد.

اوراق قرضه و نرخهای بهره یک ارتباط معکوس با هم دارند. یعنی با بالا رفتن نرخ بهره، اوراق قرضه کاهش پیدا می کند و بالعکس. این مسئله یک توجیه منطقی هم دارد. زمانیکه هزینه قرض گرفتن بالا می رود یا اصطلاحا به صرفه نیستند (منظور نرخهای بهره افزایش می یابند)، اوراق قرضه معمولا کاهش پیدا می کنند.

بازده اوراق قرضه چیست؟

بازده اوراق قرضه یا همان Bond Yields، مبلغی است که سرمایه گذار روی اوراق قرضه اش، دریافت می کند. بازده اوراق قرضه می تواند تعاریف مختلفی داشته باشد ولی یکی از ساده ترین این تعاریف، یکسان سازی بازده اوراق قرضه با نرخ کوپن آن است.

بازده فعلی اوراق قرضه، در حقیقت عملکرد قیمت اوراق و کوپن آن یا پرداخت سود آن می باشد که درصورت متفاوت بودن قیمت اوراق با ارزش اسمی آن، از بازده کوپن آن صحیح تر و دقیق تر می باشد.

رابطه بازده اوراق قرضه و قیمت آن

نکته قابل توجه ارتباط وارونه قیمت اوراق قرضه و بازده آن است. بازده اوراق قرضه و قیمت آن، با هم ارتباطی معکوس دارند. وقتیکه قیمت اوراق قرضه افزایش می یابد، بازده آن کاهش پیدا می کند.

برای مثال، فرض کنید یک سرمایه‌گذار اوراق قرضه‌ای را خریداری می‌کند که سررسید آن در پنج سال با نرخ کوپن سالانه 10 درصد و ارزش اسمی 1000 دلار است. هر سال، این اوراق قرضه 10٪ یا 100 دلار به عنوان بهره به این سرمایه گذار، پرداخت می کند. ارزش اسمی 1000 دلار تقسیم بر 10% نرخ کوپن می شود. باز کردن / نظر دهید

2022-06-14 09:51:17 یک یهودی مجوز مهاجرت از روسیه به اسراییل را کسب کرد

هنگام خروج از روسیه در فرودگاه مامور وسایل او را چک کرد یک مجسمه دید از او پرسید : این چیه ؟

مرد گفت : شکل سوالت اشتباهه آقا ؟

بپرس این کیه ! این مجسمه لنین مرد بزرگ روسیه است که توی تمام کشور عدالت و دموکراسی برقرار کرد من هم برای بزرگداشت این شخص مجسمه اش همیشه همراهمه ، مامور گمرک گفت : درسته آقا ، بفرمایید ...

در فرودگاه اسراییل مامور گمرک هنگام تفتیش مجسمه را دید و از یهودی پرسید : این چیه ؟ مرد گفت : بگو این کیه ؟

گفت این مجسمه مرد منفور و دیوانه ای است که من را مجبور کرد از روسیه برم بیرون ، مجسمه اش همیشه همرامه که تف و لعنتش کنم ...

مامور گمرک گفت : بله درسته آقا بفرمایید ...

چند روز بعد که یهودی توی خونه اش همه فامیل را دعوت کرد ...

پسر برادرش مجسمه را روی طاقچه دید وپرسید : این کیه؟

مرد گفت پسرم سوالت اشتباهه بپرس این چیه؟

این ده کیلوگرم طلای ۲۴ عیاره که بدون عوارض گمرکی از روسیه به اینجا آوردم !!!

سیاست یعنی اینکه یک حرف را به مردم به صورتهای مختلف بیان کنی باز کردن / نظر دهید

2022-06-14 07:15:41 وقتی ریشه داشته باشی، وقتی ریش ات توخاک باشه

لبه پرتگاه میای ولی ریشه هات نگهت میداره

ریشه نوع شعور،تربیت،شخصیت، انسانیت واقعی وشرف یک انسانه وربطی به پول و تحصیلات نداره باز کردن / نظر دهید

2022-06-13 16:02:44 اگر شما هم جزء اون دسته که انتظار تثبیت نفت بالای 140 دلاری هستید و تحلیلهای خودتون با این فرض بروزرسانی می کنید، پیشنهاد میشه احتیاط کنید!


امروز دوشنبه 23 خرداد 1401 باز کردن / نظر دهید

2022-06-12 17:27:47 تغییر قیمت و نوسانات طلا طی 50 سال اخیر باز کردن / نظر دهید

2022-06-12 10:04:21 مقایسه کنید میزان رشد قیمتهارو بین تهران و شهرهای شمالی مثل رشت که طی سالهای اخیر شهرهای شمالی متقاضی زیادی داشتن و تورم زمین ومسکن در این نواحی بیشتر و طولانی تر بوده باز کردن / نظر دهید

2022-06-12 09:58:18 رشد 1000 برابری قیمت زمین طی 30 سال / فرهیختگان باز کردن / نظر دهید

2022-06-12 09:36:56 سال گذشته چند جلسه عمومی دوساعته تشکیل شد،شرکت در این جلسات برای همگان آزاد بوده


در این جلسات پیرامون پیش بینی آینده اقتصاد داخلی صحبت کردیم

یکی از جلسات در تاریخ 20 شهریورماه 1400 برگزار شد، البته پیرامون ارزش دلار و روشهای محاسبات تورم واقعی و .. صحبت زیاد داشتیم ولی این آخرین جلسه مرتبط بود

در این جلسه درباره دلایل پتانسیل رشد بالای قیمت دلار صحبت کردیم در اون مقطع بخاطر درجا زدنها و افت قیمت ارز خیلی ها انتظار ریزش دلار به زیر 20 هزار تومان داشتند و انتظار نفوذ قیمت دلار به کانال 30 هزار تومان برای اکثریت خیلی سخت و دور از ذهن بود، ولی در حال حاضر نگاهها و انتظارت برعکس شده، مردم انتظار رشد بیشتر دلار دارند، ولی تا چه قیمتی؟ تحت چه شرایطی؟ و دهها سوال اینچنینی

اینکه بیاییم از خودمون یک قیمتی بگیم حالا یا شد یا نشد که هنر نیست، هرکسی میتونه میلیونها عدد بگه حالا یا میشه یا نه!!!

قصد ندارم گذشته رو شخم بزنم و نبش قبر کنم


اینارو برای چی دارم میگم؟

اگر در این دوره تورمی خوب عمل نکنید یعنی مهره چینی مناسبی نداشته باشید 4 سال دیگه چشم باز میکنید و فقط افسوس میخورید ، چند مرتبه هم اینو عرض کردم

حالا بشینید خودخوری کنید، بدو بیراه بگید، افسوس بخورید، نا امید بشید، بگید جونیم رفت، اگر مهاجرت میکردم بهتر بود و... بجز زیان روحی هیچ فایده ایی نداره، حالا قبلا چه اشتباهی کردید، چیا می تونستید داشته باشید و الان ندارید و... تمام شد

حتما در اطرافیان دور و نزدیک شما کم نیستند کسانی که میگن قدیم زمین ارزون بود، خیلی پیشنهاد دادن و می تونستیم سنگ دستمون بگیریم و پرتاب کنیم تا هرکجا افتاد زمین مال من بود، به من کجا ها زمین مفت پیشنهاد دادن نخریدم، اگر فلان خرید انجام داده بودم الان کلی ثروت داشتم و...

از بنده به یادگار داشته باشید، حالا ممکن خیلی از شمایی که تازه وارد کانال شدید شناختی از بنده نداشته باشید و بخونید و رد بشید برید، مثل هزار مطلب دیگه

بعد سالها تجربه، تجزیه و تحلیل در انواع بازارهارو عرض میکنم که :

سرجاتون بمونید!

شما بعنوان دارنده سرمایه، یا سفته باز هستید یا سرمایه گذار، هر دو برای بازار و اقتصاد نیازه، سفته باز عامل نقدشوندگی بازار محسوب میشه و سرمایه گذار عامل ثبات در اقتصاد، ولی بخاطر شرایط خاصی که در اقتصاد داریم سفته بازی بعنوان عامل ایجاد موج شناخته میشه و به چشم مثبت بهش نگاه نمی کنند، بگذریم که الان قصدم بررسی کسب و کارهارو ندارم


اگر مهارت و تجربه دارید و می تونید بین بازاری کار کنید که هیچ ، طرف صحبت با سایرینه

ولی اگر سرمایه گذار حرفه ایی در یک شاخه هستید مثلا همین بازار سرمایه از دسته اول عقب نخواهید موند!

با حوصله بازار و شرکتهارو تجزیه تحلیل کنید و بدور از هیجان بخرید و به این بالا و پایین ها توجه نکنید ، قطعا برنده نهایی شما خواهید بود


ولی مهم اینکه کدوم سهم با چه قیمتی بخرید و چقدر نگهدارید! اگر تا این اندازه مهارت داشته باشید از تورم جلوتر هستید و اگر اینطور نباشه مدیون نسل بعدی خودتون هستید و میشید همون سنگ در دستانی که میتونستن سنگ بندازن و کلی زمین بخرن به قیمت مفت، آینده افسوس می خورید که چرا از فرصت استفاده نکردم یا الان فلان سهم به فلان قیمت که مفت بود نخریدم!


همیشه بازار سرمایه بالا و پایین داره، رونق و رکود، این ذات بازار، ولی اگر نتونید استفاده کنید به چه دردی میخوره؟

اگر نتونید استفاده کنید عمرتون از دست دادید و به جایی خواهد رسید که حسرت رشد بعدی بازار به دلتون بمونه چون عمرتون به دوره بعدی قد نمیده که جبران کنید ، دانش و تجربه کسب میکنید ولی استفاده نه، همون زنبور بی عسل


بیخود نیست در همه اقتصادها 80 درصد درجا میزنند یا پسرفت می کنند و فقط 1 درصد به اندازه نصف جامعه پیشرفت می کنند، شما جز 80 درصد نباشید ولی بجاش دست اون 80 درصد بگیرید! باز کردن / نظر دهید

2022-06-12 07:20:50 روزی شیطان اعلام کرد قصد دارد از کارش دست بکشد و وسایلش را با تخفیف ویژه به حراج بگذارد.

همۀ مردم جمع شدن و شیطان وسایلی از قبیل غرور، شهوت، خشم، حسادت و دیگر شرارت ها را عرضه کرد. در میانِ همۀ وسایل، یکی از آنها بسیار کهنه بود و بهای گرانی داشت.

کسی پرسید: این چیست؟ شیطان: این نا امیدی است. شخص گفت: چرا اینقدر گران است؟

شیطان گفت: این موثرترین وسیله من است، هرگاه سایر ابزارم اثر نکند فقط با این میتوانم در قلب انسان رخنه کنم و وقتی اثر کند با او هر کاری بخواهم میکنم، برای همین اینقدر کهنه است.


امیدتون از دست ندید! باز کردن / نظر دهید