نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت - روشها و نظرها (9) | کارشناسان رسمی ساختمان

نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت - روشها و نظرها (9)


آیا ارزش حق سرقفلی ، می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد؟

به صورت عمده سه دیدگاه در این خصوص وجود دارد:

الف) حق سرقفلی به تنهایی می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد .

ب) جمع حق سرقفلی + حق مالکانه برابر با ارزش روز ملک بوده و حق ک.پ.ت مقوله ای جدا از این دو می باشد و باید جداگانه مورد بررسی قرار گیرد .

ج) حق سرقفلی + حق ک.پ.ت + حق مالکانه برابر ارزش روز ملک می باشد .


به اعتقاد نگارنده هیچ یک از سه دیدگاه نمی تواند جوابی کامل برای موضوع سوال باشد و در محاسبه حقوق فوق الاشاره لازم است موارد زیر در نظر گرفته شود .

1- استناد بعضی از اساتید کارشناسی به موردهای واقعی (عمدتا در بازار تهران) مبنی بر بالا بودن حق سرقفلی آنها نسبت به ارزش روز ملک را باید جزء استثناعات محسوب نمود . این موارد عمدتا محدود به واحدهای تجاری با مساحت بسیار پایین تر از واحدهای با مساحت معمول بوده (به اصطلاح مغازه های زیر راه پله ای) و استناد به این گونه موارد نمی تواند حکمی قطعی برای موضوع باشد . چه بسا در مناطقی دیگر خلاف این موضوع صدق نماید . مثلا در مناطقی چون بازار مبل یا نمایشگاه های اتومبیل که نیازمند واحدهای با متراژ بالا می باشند ، واحدهای با مساحت پایین تر ، از ارزش سرقفلی پایین تری برخوردار خواهند بود .


2_ به حق ک.پ.ت نمی توان نگاهی جداگانه و مستقل از سرقفلی داشت . فرضا مالکی با قصد نوسازی ملک خود تصمیم به پرداخت حقوق مستاجر را دارد . مطمئنا جمع حقوق پرداختی به مستاجر شامل حق سرقفلی و حق ک.پ.ت ، نه عرفا و نه عقلا نمی تواند بیش از ارزش ملک باشد .

3- اگر انتقال سرقفلی را تابع قانون عرضه و تقاضا بدانیم ، برای واحد تجاری نوساز و دست اول می توان این امر را پذیرفت که مبلغ درخواستی مالک برای واگذاری سرقفلی ، بیش از ارزش ملک باشد . اما این قضیه برای واحدهایی که سرقفلی آن قبلا واگذار شده است بدلایلی که در بند 2 ذکر شد قابل پذیرش نیست مگر برای موارد خاص ذکر شده در بند 1 ، که در این صورت نیز ، مالک هم منتفع از موضوع خواهد بود .

4- در محاسبه حقوق صاحب سرقفلی عوامل دیگری را هم باید در نظر گرفت از جمله موضوع ماده 7 و تبصره ماده 14 از لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری ها مصوبه 1358/9/3


5-مقید کردن حق سرقفلی به عدد و رقم (عموما بین 80 تا 90 درصد ارزش ملک در نظر می گیرند) نمی تواند صحیح باشد . این حق کاملا وابسته به مبلغ اولیه پرداختی و صرف نظر از اجاره بهای ماهانه است. مبلغ پرداختی اولیه بیشتر(به نسبت ارزش ملک) موجب ایجاد حق سرقفلی بیشتر برای مستاجر خواهد بود .

غلامرضا گلستانی نسب
کارشناس رسمی دادگستری

#حق_کسب_پیشه
#حق_مالکانه
#سرقفلی
#روشها_و_نظرها


کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان
@Karshenasan_Sakhteman