کارشناسان رسمی ساختمان

2022-08-30 11:00:24 صلاحیت کمیسیون ماده 99 صرفاً در موارد منصوص قانونی است بنابراین تصمیم‌گیری در خصوص تغییر کاربری و سایر موارد، از زمره صلاحیت‌های این کمیسیون خارج است؛ مگر اینکه شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان در محدوده روستای مربوطه، مصوبه خاص وضع کرده باشد.


جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/745
شماره پرونده : 1400-66-745
تاریخ نظریه : 1400/08/23

استعلام :
کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری‌ها به ساخت و سازهای بدون پروانه و سایر تخلفات ساختمانی واقع شده در خارج از حریم شهرها رسیدگی می‌کند. یکی از موارد تخلف در روستاها، تبدیل کاربری مسکونی به کاربری تجاری است و با توجه به این که در طرح هادی روستاها کاربری تجاری به صورت شناور است و نقطه‌ای از قبل به عنوان کاربری تجاری مصوب نشده است و نیز با رعایت این نکته که بنیاد مسکن تغییرکاربری را در مورد زمین ساخته نشده اعمال می‌کند و در مورد سازه‌ها و زمین‌های ساخته شده، اصولاً وارد بررسی در خصوص تغییر کاربری نمی‌شود، آیا کمیسیون موضوع ماده 99 قانون شهرداری می‌تواند با رعایت و احراز موازین فنی و بهداشتی لازم همانند عرض مناسب معبر، استحکام بنا، نورگیری مناسب، عدم ایجاد گره ترافیکی، عدم ایجاد مزاحمت برای مجاورین، عدم پیش روی به معبر، با اخذ نظریه کارشناسی، ضمن محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی، مجوز استفاده تجاری از چنین املاکی را صادر کند؛ یا این که تغییر کاربری در روستاها در هر حال و حتی با وجود احراز تمام شرایط فنی و بهداشتی لازم، خارج از صلاحیت تصمیم‌گیری کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری‌ها است و در هر حال باید حکم به اعاده وضع به حال سابق صادر شود؟


نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

با توجه به موارد صلاحیت مصرح در تبصره 2 ذیل ماده 99 قانون شهرداری، صلاحیت کمیسیون ماده 99 صرفاً در موارد منصوص قانونی است و مستند به اصل عدم صلاحیت، کمیسیون مذکور جز در آن چه در ماده مذکور ذکر شده است صلاحیت اقدام ندارد؛ بنابراین تصمیم‌گیری در خصوص تغییر کاربری و سایر موارد، از زمره صلاحیت‌های این کمیسیون خارج است؛ مگر این‌که شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان وفق تبصره یک ماده 4 «آیین‌نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها» مصوب 1391 در خصوص تغییر کاربری در محدوده روستای مربوطه، مصوبه خاص وضع کرده باشد.


کانال تخصصی کارشناسان رسمی راه و ساختمان
@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-30 10:34:35 صدور رأی پرونده متروپل آبادان/متهم اصلی ۷۵ درصد مقصر بوده است

سخنگوی قوه قضاییه:
پرونده متروپل ناظر بر اتهامات ۲۱ نفر است.

اتهام آقایان قتل شبهه عمد است و همچنین ایراد صدمه بدنی شبهه عمد مصدومین حادثه است که ناشی از عدم رعایت نظامات دولتی است.

به میزان تقصیر هر کدام از متهمان به پرداخت دیده فوتی ها و مصدومان این حادثه محکوم شدند.

هر کدام از متهمان به سه سال حبس تعزیری محکوم و دوسال انفصال از خدمات عمومی و دولتی و منع اشتغال به حرفه ساختمان ، لغو پرونده اشتغال و محرومیت از عضویت در سازمان نظام مهندسی محکوم شدند.

متهم اصلی پرونده متروپل متوفی به میزان ۷۵ درصد مقصر بوده که دیه از اموال ایشان پرداخت خواهد شد.


@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-29 11:40:17 لیست دستمزد کارهای ساختمانی 1401

https://aisasmarthome.com/construction-wages/

@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-27 09:25:01 ضوابط کلی تفکیک


- تفكيك طبقات واحدهاي آپارتماني بلامانع است.

- هيچ قطعه زميني را نمي‌توان بيش از يكبار تفكيك نمود. تجميع براي تفكيك مجدد قطعاتي كه از طريق تفكيك بوجود آمده‌اند ممنوع است.

- چنانچه جهت تفكيك اراضي در هريك از تراكم‌هاي ياد شده مساحت يكي از قطعات برابر 80 درصد حداقل مساحت قطعات تفكيكي (در منطقه مربوطه) باشد، تفكيك بلامانع است.


ابعاد و تناسبات قطعات:

- طول هر قطعه تفكيكي نبايد از حداقل 1.5 برابر كمتر و حداكثر از 3 برابر عرض آن بيشتر باشد. ضمنا عرض متوسط به هر حال نبايد كمتر از 7 متر باشد.

ـ در كليه تفكيكهاي مجاز آخرين قطعه مي‌تواند 20% كمتر از حد نصاب مساحت قطعات تفكيكي باشد و شهرداري مجاز است با اخذ عوارض كسري ياد شده نسبت به صدور مجوز تفكيك اقدام نمايد.

- تفكيك قهري (ناشي از عبور گذر و يا طرح هاي اجرايي) مشمول حدنصاب ضوابط تفكيك نميشود.

- تفكيك اعيان ساختمان هايي كه طبق ضوابط و مقررات احداث شده، درصورت انطباق با گواهي پايان كار صادره از شهرداري، مجاز بود، هرگونه تفكيك اعياني مغاير با گواهي پايان كار شهرداري ممنوع است.

- تفكيك قطعات به صورت شرقي-غربي ممنوع ميباشد؛ مگر در نقاطي بنابر نظر شهرداريكه اكثر پلاكهاي موجود جهت گيري شرقي-غربي داشته و تفكيك شمالي جنوبي موجب اختلال در نظم بافت خواهد شد.

- در تفكيك قطعات مالكيت رعايت همجواري و طول يكسان و برابر با قطعات مالكيت موجود و تفكيكي مجاور الزامي است. ايجاد قطعات مالكيتي كه بناي آنها داراي مشرفيت ديد نسبت به فضاي آزاد قطعه مالكيت مجاور باشد و ايجاد سايه اندازي نمايد ممنوع است.

- تفكيك مجدد قطعات تفكيكي مجاز نمي باشد.

- تفكيك يك قطعه مالكيت به چند قطعه بايستي باتوجه به جهت گبري متناسب با شرايط اقليمي شهر تبريز انجام گرفته و طول قطعات مالكيت داراي جهت شمالي-جنوبي و يا به سمت شمال غربي-جنوب شرقي باشد.

- تفكيك قطعات نبايد به شكلي انجام گيرد كه بناي آنها مشرف به فضاي آزاد قطعه مالكيت مجاور باشد.

@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-25 20:36:46 مصوبه هیات وزیران درخصوص مالیات سالانه واحدهای مسکونی و باغ ویلاها

این مصوبه در ۲۹ مرداد توسط معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شده است

@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-24 22:36:54 #مقاله

حق سرقفلی در فروشگاه های مجازی


@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-24 13:20:47 زمان انتظار تا خانه‌دار شدن در هر استان ایران چقدر است؟

@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-23 20:37:07 نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت - روشها و نظرها (9)


آیا ارزش حق سرقفلی ، می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد؟

به صورت عمده سه دیدگاه در این خصوص وجود دارد:

الف) حق سرقفلی به تنهایی می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد .

ب) جمع حق سرقفلی + حق مالکانه برابر با ارزش روز ملک بوده و حق ک.پ.ت مقوله ای جدا از این دو می باشد و باید جداگانه مورد بررسی قرار گیرد .

ج) حق سرقفلی + حق ک.پ.ت + حق مالکانه برابر ارزش روز ملک می باشد .


به اعتقاد نگارنده هیچ یک از سه دیدگاه نمی تواند جوابی کامل برای موضوع سوال باشد و در محاسبه حقوق فوق الاشاره لازم است موارد زیر در نظر گرفته شود .

1- استناد بعضی از اساتید کارشناسی به موردهای واقعی (عمدتا در بازار تهران) مبنی بر بالا بودن حق سرقفلی آنها نسبت به ارزش روز ملک را باید جزء استثناعات محسوب نمود . این موارد عمدتا محدود به واحدهای تجاری با مساحت بسیار پایین تر از واحدهای با مساحت معمول بوده (به اصطلاح مغازه های زیر راه پله ای) و استناد به این گونه موارد نمی تواند حکمی قطعی برای موضوع باشد . چه بسا در مناطقی دیگر خلاف این موضوع صدق نماید . مثلا در مناطقی چون بازار مبل یا نمایشگاه های اتومبیل که نیازمند واحدهای با متراژ بالا می باشند ، واحدهای با مساحت پایین تر ، از ارزش سرقفلی پایین تری برخوردار خواهند بود .


2_ به حق ک.پ.ت نمی توان نگاهی جداگانه و مستقل از سرقفلی داشت . فرضا مالکی با قصد نوسازی ملک خود تصمیم به پرداخت حقوق مستاجر را دارد . مطمئنا جمع حقوق پرداختی به مستاجر شامل حق سرقفلی و حق ک.پ.ت ، نه عرفا و نه عقلا نمی تواند بیش از ارزش ملک باشد .

3- اگر انتقال سرقفلی را تابع قانون عرضه و تقاضا بدانیم ، برای واحد تجاری نوساز و دست اول می توان این امر را پذیرفت که مبلغ درخواستی مالک برای واگذاری سرقفلی ، بیش از ارزش ملک باشد . اما این قضیه برای واحدهایی که سرقفلی آن قبلا واگذار شده است بدلایلی که در بند 2 ذکر شد قابل پذیرش نیست مگر برای موارد خاص ذکر شده در بند 1 ، که در این صورت نیز ، مالک هم منتفع از موضوع خواهد بود .

4- در محاسبه حقوق صاحب سرقفلی عوامل دیگری را هم باید در نظر گرفت از جمله موضوع ماده 7 و تبصره ماده 14 از لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری ها مصوبه 1358/9/3


5-مقید کردن حق سرقفلی به عدد و رقم (عموما بین 80 تا 90 درصد ارزش ملک در نظر می گیرند) نمی تواند صحیح باشد . این حق کاملا وابسته به مبلغ اولیه پرداختی و صرف نظر از اجاره بهای ماهانه است. مبلغ پرداختی اولیه بیشتر(به نسبت ارزش ملک) موجب ایجاد حق سرقفلی بیشتر برای مستاجر خواهد بود .

غلامرضا گلستانی نسب
کارشناس رسمی دادگستری

#حق_کسب_پیشه
#حق_مالکانه
#سرقفلی
#روشها_و_نظرها


کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان
@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-23 11:57:15 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص کارشناسی

#مهم

استعلام :
چنانچه خریداری ملکی را به واسطه نظر کارشناسی به چند برابر قیمت واقعی خریداری کند و به جای فسخ معامله به جهت خیار غبن فاحش علیه کارشناس طرح شکایت کیفری ارزیابی خلاف واقع کند و حکم بر محکومیت قطعی کارشناس صادر شود، آیا خریدار می‌تواند به واسطه این محکومیت کیفری از کارشناسی تفاوت قیمت و غرامات را درخواست کند؟


نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سؤال که شخصی ملکی را با چند برابر قیمت واقعی و به استناد نظر کارشناس خریداری کرده است و حکم قطعی بر محکومیت کیفری کارشناس به سبب ارزیابی خلاف واقع صادر شده است، با توجه به قواعد مسؤولیت مدنی، کارشناس را در حدودی می‌توان به جبران خسارت محکوم کرد که امکان جبران آن به طریق دیگری از قبیل فسخ معامله میسر نباشد و یا پیگیری خواهان منتهی به جبران ضرر نشده باشد.

جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/99/2017
شماره پرونده : 99-16/10-2017 ح
تاریخ نظریه : 1400/03/09



پی نوشت:
مطابق با این نظریه اداره حقوقی ، شرط درخواست غرامات از کارشناس در ارزیابی های با اختلاف فاحش با قیمت واقعی، تامین چهار شرط زیر است:

1- اختلاف مبلغ برآوردی با واقعیت بصورت چند برابری و بصورت کاملا فاحش باشد.
2- قبلا در خصوص موضوع، حکم قطعی بر محکومیت کیفری کارشناس صادر شده باشد.
3- امکان فسخ معامله وجود نداشته باشد.
4- خواهان ابتداً پیگیری های لازمه برای جبران ضرر را نموده و به نتیجه ای نرسیده باشد.


کانال تخصصی کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان
@Karshenasan_Sakhteman باز کردن / نظر دهید

2022-08-21 12:27:08 سلام. دلیل عدم موافقت اینجانب این است که در رویه پیشنهادی، نیاز به تعیین حدود ده (۱۰) متغیر برای تعیین اجاره بها است. لذا بنظرم این رویه برای همه کارشناسان گروه ۶ قابل استفاده نیست. برای اعتبار سنجی رویه پیشنهادی، در جلسه تعیین اجاره بها ، یک مورد واقعی را برای تعیین اجاره بها ارائه نمودم که با استفاده از رویه پیشنهادی، پاسخ ارائه بیش‌از 50% با واقعیت تفاوت داشت. ! لذا از تایید و امضای رویه پیشنهادی خوداری نمودم.
شاهرخ ابراهیمی

https://chat.whatsapp.com/BmYmGAoz1u33c0yg4Tem6A باز کردن / نظر دهید